일시적 1가구 2주택 취득세 중과?

주택수 계산할 때 주택수 산정 방법을 알아야 취득세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금이 중과되지 않습니다. 주택수에서 제외되는 소형주택과 오피스텔, 상속 부동산 등 주택수 미포함 주택과 일시적 2 주택 비과세 요건에 대해서 알아보겠습니다.

 

관련 세법의 개정에 따라 내용은 변동될 수 있습니다.

 

일시적 2주택은 취득세, 양도세를 절세할 수 있습니다.

 

 

일시적 1가구 2주택

일시적 2 주택이란 국내 부택, 입주권, 분양권, 오피스텔 등을 보유한 1세대가 신규주택을 추가로 취득한 후 기간 내 기존 주택을 매도하는 경우를 말합니다. 1세대가 조정대상지역에서 2주택을 취득하는 경우에는 취득세 8%로 중과적용 되지만 일시적 2주택에 해당하면 표준세율 1~3%를 적용합니다.

일시적 2주택 취득세 중과 배제 기간

일시적 2 주택 비과세 요건을 적용받으려면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존주택을 매도해야 합니다. 기존 주택이 입주권이나 분양권인 경우 주택으로 전환 된 날로부터 3년 이내가 되며, 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우라면 1년 내에 기존주택 매도를 해야 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세가 됩니다.

조정대상지역 지정 이전에 주택 매매계약 및 분양계약을 체결했다면 계약시점에는 비조정지역, 취득 시점(잔금일)에는 조정지역일 것입니다. 이때는 조정대상지역 이전에 매수한 것으로 보아 1년이 아니라 3년 이내에 기존의 주택을 매수하면 양도세 비과세를 적용받습니다.

 

 

2021 주택 취득세

다주택자 취득세 중과

 

 

재개발, 재건축 주택 취득세

재개발이나 재건축 구역 내 주택을 소유한 사람이 관리처분계획인가 후 멸실되기 전에 신규주택을 취득하는 경우, 신규주택을 구입하고 나서 3년(두 주택 모두 조정대상지역에 위치한 경우 1년) 내 기존의 재개발 재건축 주택을 매도, 증여하거나 멸실해야 일시적 1가구 2 주택으로 보아 양도소득세 계산을 합니다.

그런데 관처인가 이후 대체주택을 취득하여 이주했지만 재개발 재건축 사업 장기화로 1년 또는 3년 이내에 기존주택이 멸실되지 않으면 어떻게 될까요? 이런 경우를 고려해 만약 재건축 재개발 주택에 거주하였다가 관리처분계획인가 이후 신규주택으로 이사를 한다면 이사한 날을 기존주택 처분일로 봅니다. 

이렇게 주택과 입주권을 가지고 있다가 입주권이 주택으로 전환이 되면 2 주택자로 보아 취득세가 중과되지 않고, 신규주택은 원시취득 세율인 2.8%가 소유주택수과 상관없이 적용됩니다.

반대로 재개발 재건축 외 구역에 기존주택을 보유하고 있다가 관처인가 이후 멸실 예정인 재개발 재건축 주택을 신규로 취득했다면, 기존주택은 1년(조정대상은 3년) 내 처분해야 일시적 2 주택이 됩니다.

 

취득세 추징

일시적 2 주택자로 신고했으나 기한 내 기존주택을 처분하지 못하면 취득세율 8%를 중과 적용하여 차액분을 추징합니다.

 

 

[부동산 이슈] 양도세 12억 적용일은 언제?

양도세 비과세 12억 적용시기는 2021년 12월 8일 이후 잔금(취득일)을 받으면 1세대 1 주택자에 한해 양도소득세 12억까지 비과세 적용을 받습니다. 일시적 2 주택자는 3년 또는 1년 내(기존, 신규주택 모두 조정지역인 경우) 기존주택을 매도하면 12억까지 비과세를 적용받습니다.

[매일경제] 8일 이후 잔금 받아야 12억까지 비과세


Q. 거주, 보유 기간에 상관없이 1 주택자는 12억 원 이하면 비과세 혜택을 받나요?

A. 주택이 조정대상지역에 있지 않고 2년 이상 보유했다면 시가 12억원 이하 주택을 팔 때 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 조정대상지역에 있는 주택을 처분하는 경우에는 '거주 기간 2년 이상' 조건도 충족해야 한다. 과거 2 주택자였다가 한 채를 팔아 1 주택자가 됐다면 1주택자가 된 시점부터 추가로 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주) 등 비과세 요건을 새로 충족해야 한다. 장기보유특별공제도 과거 2 주택을 보유한 경험이 있다면, 하나를 처분하고 1 주택자가 된 시점부터 보유기간이 인정돼 그 이후 기간만큼만 공제를 받을 수 있다.


Q. 일시적 2 주택자가 된 사람도 비과세 대상이 되나?

A. 갈아타기를 위해 일시적 2 주택자가 된 사람도 요건이 되면 1주택자와 동일하게 비과세를 적용받는다. 첫 번째 집과 두 번째 집을 구매한 시기의 간격이 1년이 넘고, 두 번째 집을 취득한 뒤 3년 안에 기존 첫 번째 집을 처분하면 일시적 2주택자로 인정받는다.

단, 첫 번째 집과 두 번째 집 둘 다 조정대상지역에 있는 주택이고 두 번째 집을 구매한 시기가 2018년 9월 14일 이후라면 2주택자가 된 뒤 2년 안에 첫 번째 집을 처분한 상태여야 한다. 만약 2019년 12월 17일 이후 두 번째 집을 조정대상지역 내에 샀다면 1년 안에 기존 집을 팔고, 동시에 두 번째 집으로 전입해놓은 상황이어야 한다.


Q. 주택을 상속받아 일시적 2주택자가 된 경우는?

A. 이미 집을 한 채 보유한 사람이 부모의 집을 물려받아 2주택자가 됐다면 원칙적으로는 일시적 2 주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다. 단 기존 집을 먼저 처분하면 해당 주택에 대해서는 양도세 12억 원 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

 

 

주택수 미포함

다주택자의 주택이 주택수 산정에서 제외되면 취득세 등 세금을 중과하지 않고 주택수에서도 제외됩니다. 그러나 주택수와 중과 제외 주택이 반드시 일시 하는 것은 아니어서 주의해야 합니다.

공시 가격 1억 이하 주택

시가표준액(공시 가격)이 1억 이하인 주택은 주택수 산정에서 제외됩니다.

재개발 재건축 구역 내 주택은 공시 가격이 1억 이하라도 제외되지 않으며, 취득당시에는 공시가격이 1억 이하였는데 새로운 주택을 취득하는 잔금일 기준으로 공시가격이 1억 원을 초과하였다면 주택수에 포함되어 새로 매수하는 주택의 취득세가 중과될 수 있습니다. (조정대상지역 2 주택 8%, 3 주택 12%)

또한 노인복지주택, 가정어린이집, 민간임대주택, 사원임대주택, 문화재 주택, 농어촌 주택 등도 조건 충족 시 주택수에서 제외됩니다.

 

부동산 법인이 매출을 올리기 위해 기준시가 1억 이하 매물을 6월 2일 이후에 매수하여 다음 해 5월 말 이전에 매도하는 단타 매수가 심해지자 부동산 법인의 단타 매물에 대해서 중과 세율을 적용하는 법안이 발의되었습니다.

1억 이하 매물이나 지방 주택은 수요가 얇아 잘못하면 원하지 않는 장기투자가 될 수 있습니다.

[로이슈] 강병원 의원, 부동산 단기 투기 최대 50% 중과 법인세법 개정안 발의

더불어민주당 강병원 의원(서울 은평을)이 법인이 부동산 단기 투기로 얻은 시세차익의 최대 50%를 중과하도록 하는 법인세법 개정안을 대표 발의했다고 22일 밝혔다.

현행 개인에게 적용되는 소득세법은 강병원 의원이 작년 7월 발의한 ‘단기 투기 근절법’이 통과되어 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%를 부과하고 있다.

한국 부동산원의 자료에 따르면 작년 10월부터 올해 9월까지 전국에서 법인이 매입한 주택 4만 6858가구 중 공시지가 1억 안팎으로 계산할 수 있는 실거래가 1억 5000만 원 이하의 주택은 2만 5612가구(54.7%)였다. 사실상 법인이 1억 이하 주택을 싹쓸이하고 있는 것이다. 부동산 업자들은 법인의 경우 1억 이하의 주택 보유도 종부세 대상이므로, 과세를 피하기 위해 1년 이내에 처분해 차익을 실현하려는 단타 수요일 것이라 보고 있다.

이번 개정안은 법인이 주택, 별장 등 비사업용 토지 및 조합원 입주권·분양권을 양도하는 경우 해당 부동산 등의 보유기간에 따라 1년 미만인 경우 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40%의 세율을 적용하여 계산한 법인세를 추가로 부과하도록 하는 내용을 담았다. 추가로 미등기 양도소득에 대한 중과율을 40%에서 50%로 올려 개인 소득세와의 형평성을 맞췄다.

 

 

상속주택

상속 부동산(주택, 입주권, 분양권)은 상속 개시일로부터 5년 간 주택수에서 제외됩니다. 5년 이후에는 공동 상속받은 경우 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 보고 지분이 동일하다면 해당 주택에 거주 중인 사람, 연장자 순서로 주택을 소유한 것으로 봅니다. 

만약 상속 후 5년 내 입주권과 분양권이 주택으로 전환되었다면 전환된 시점부터 주택으로 봅니다.

 

오피스텔

2020년 8월 12일 이후에 취득한 공시지가 1억 이하의 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다. 이 경우 주택분 재산세가 부과되어야 합니다. 

 

부동산 법인은 주택 취득세율이 12%로 동일합니다. 법인이 취득하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지 비조정대상지역인지 무관하고, 법인 소유 주택수가 몇 채인지 고려하지 않습니다. 그러나 법인도 주택수에 미포함되는 공시지가 1억 이하의 중과 제외 주택을 매수하면 다주택자와 동일하게 1%의 표준 취득세율을 적용받습니다. 그래서 법인의 1억 이하 주택 매수와 주택이 아닌 상가, 오피스텔, 지산 등의 수요가 높았던 것입니다.

그러나 대도시와 같은 수도권 과밀억제지에 소재지를 두고 5년이 경과하지 않은 법인이 주택을 매수한 경우에는 공시가 1억 이하라도 12%의 취득세율을 적용받으니 신생 부동산 법인의 경우에는 주의가 필요합니다.