세대기준 주택보유수 (주택수 계산)

주택 취득세와 종부세, 양도소득세의 중과세율을 결정하는 1세대의 주택수는 1세대가 소유한 국내 주택, 조합원 입주권, 주택 분양권, 오피스텔의 수를 말합니다. 한국 부동산만 해당하며 해외 부동산 취득은 주택수에 포함되지 않습니다. 주택수 산정하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

관련 세법의 개정에 따라 내용은 변동될 수 있습니다.

 

주택수 합산 및 중과 제외 주택

 

 

주택수 산정 기준

주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해서 1세대가 소유한 국내주택(아파트, 빌라, 다세대, 다가구 등 주택분 재산세가 나오는 모든 주택), 입주권 및 분양권, 오피스텔 주택수에 포함합니다. 단, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 조합원 입주권, 주택분양권, 오피스텔 부터 적용합니다.  

 

기존 조합원 입주권 취득시점은 관리처분계획인가 후 주택이 멸실된 시점이고, 승계한 조합원 입주권의 취득시점은 기존 조합원의 입주권을 취득한 시점으로 봅니다. 이때의 조합원 입주권은 기존주택 멸실 이후 토지 등을 취득하게 됩니다.

1세대 2주택인 자가 조정대상지역내 분양권을 2020년 8월 12일 이후 취득한 경우, 분양권의 주택 취득세는 12%를 정용합니다. 법 시행일 이후 취득한 분양권은 분양권 취득 당시의 주택 수에 따른 세율을 적용하기 때문인데 중간에 주택을 처분하더라도 분양권 취득당시의 주택수를 기준으로 주택 취득세 중과세율을 적용합니다.

오피스텔은 4%의 취득세 표준세율이 적용되었는데 2020년 8월 12일 이후 신규로 취득하는 오피스텔은 주택수에 산정하여 취득세 중과세율을 적용합니다. 오피스텔 분양권은 주택수에 포함하지 않습니다.

 

 

[중앙일보] 주택보유는 세금과 전쟁…공동명의냐 단독이냐 따져봤다.


1주택자

① 단독명의 : 1세대 1주택자가 단독명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 공시가격에서 11억원 초과분에 대해서만 종부세를 과세한다. 또한 보유기간 및 보유자의 나이에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있다.

② 부부공동명의 : 원칙적으로 공동명의는 본인의 소유하고 있는 지분 만큼의 공시가액을 기준으로 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부하게 된다. 따라서 단독명의와 비교해보면 공제되는 금액이 각각 6억원씩 총 12억원으로 단독명의의 11억원보다 공제금액이 더 높다. 하지만 이때는 추가 세액공제를 받지 못한다. 고가의 주택일수록 12억원 공제보다 세액공제 혜택이 절세에 있어 더 효과적이다. 다만, 부부공동명의인 경우 공동명의로 계산했을 때의 종부세와 단독명의로 계산했을 때의 종부세를 비교해 유리한 것을 선택할 수 있는 1세대1주택 특례 신청을 할 수 있기 때문에 부부공동명의가 단독명의보다 유리하다.


조정지역 2주택 이상 보유

① 단독명의 : 만약, 조정대상지역 A와 B주택을 부부가 단독으로 한 채씩 보유하고 있다면 각각의 공시가액에 6억원을 공제해 주며, 6억원 초과부분에 대해 적용되는 세율은 조정 2주택 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.

② 공동명의 : 조정대상지역 2주택자 또는 지역 무관 3주택 이상 보유자는 종부세에서 중과세율이 적용되어 세부담이 크게 증가한다. 조정대상지역 A와 B주택을 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각각의 50%만큼의 공시가격을 합산한 가액 중 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세되며 이때 적용되는 세율은 중과세율이 적용된다.

 

주택의 지분을 공동으로 소유하거나 토지만 취득하는 경우에도 주택으로 산정하기 때문에 동일한 세대를 구성하는 세대원이 소유한 주택의 지분이나 토지도 잘 알고 있어야 중과 세율을 적용하지 않습니다.

단, 부부공동명의와 같이 1세대가 1개의 주택을 공동으로 소유한 경우에는 2주택이 아닌 1주택으로 봅니다. 

조정대상지역내 2주택을 보유한 1세대가 명의조정을 위해 부부간 지분을 증여하는 경우 취득세 계산을 조심해야 합니다. A주택은 남편 단독명의이고 B주택은 50:50으로 부부 공동명의로 소유하고 있다가 B주택의 남편지분 50%를 부인에게 증여하는 경우 취득세는 조정지역 취득세 중과세율인 8%를 적용합니다. 

 

 

 

주택수 산정 제외

다주택자의 주택수 산정 시 세금 중과제외 주택은 주택수 산정에도 제외됩니다. 중과세율 제외와 주택수 제외가 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 특히 부동산 법인에 대한 징벌적 세금 징수가 계속 되고 있어 부동산 법인의 경우에는 중과제외 주택이 되지 않습니다.

 

주택수에서 제외되는 소형주택

공시가격이 1억 이한인 주택은 주택수 산정에서 제외됩니다. 오피스텔도 시가표준액인 공시가액이 1억원 이하인 경우 주택수에서 제외합니다. 

단, 재개발 재건축 구역 내 주택은 공시가 1억 이하라도 제외하지 않으며, 입주권과 분양권은 가격과 무관하게 주택수에 산정합니다.

또한 A주택이 취득 당시에는 시가표준액이 1억원 이하였는데 B주택을 추가로 매수하는 시점에 A주택의 시가표준액(공시가)이 1억원을 초과하면 B주택 취득세 납부시 A주택을 주택수에 포함하여 취득세 중과여부를 결정하게 됩니다. B주택이 조정대상지역 내 위치했다면 취득세 중과 8%를 적용하고, 비조정지역이라면 취득세 1~3%를 적용합니다.

 

상속주택 주택수 제외

상속 부동산 중 주택, 입주권 및 분양권, 오피스텔을 상속 받은 경우 상속개시일로부터 5년 이내는 상속 주택을 주택수에 포함하지 않습니다.

단, 분양권 또는 입주권이 5년내 주택으로 전환 된 경우에는 주택으로 봅니다.

상속개시일로부터 5년이 지나도 상속 주택을 계속 보유하는 경우에는 주택수에 포함하는데 공동상속의 경우에는 지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단하고 상속지분율이 동일하는 경우에는 당해 주택에 거주하는 사람을 상속인으로 봅니다. 상속주택에 거주하는 사람도 없다면 최연장자가 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 

 

 

 

2021 주택 취득세

1세대란? 세대분리 하는 방법

 

기타 주택

주거용 건물의 건설업을 영위하는 자가 신축하는 주택과 재고주택(본인 또는 타인이 1년 이상 거주 시 주택수에 포함), 상업용 노인복지주택, 공공지원 민간임대 주택을 위해 취득하는 주택, 가정어린이집, 사원임대주택, 문화재 주택, 주택건설사업을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택, 대물변제로 취득하는 공사 시공자의 주택, 농어촌 주택 등