다주택자 취득세 중과

부동산 법인이나 다주택자가 주택을 취득하면 취득세 중과가 됩니다. 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우도 취득세가 중과되지만 일시적 2주택자는 제외됩니다. 단, 기한내 기존 주택을 매도해야하고 기한이 지나면 취득세 중과분이 추과 과세 됩니다. 

 

관련 세법의 개정에 따라 내용은 변동될 수 있습니다.

 

주택 취득에도 순서가 있습니다.

 

 

취득세 중과세대상

다주택자 취득세율

1세대 1주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 취득세 중과 대상이 됩니다.

그러나 1세대 1주택자가 비조정 지역내 주택을 두번째 주택으로 취득하면 취득세는 중과되지 않습니다. 또한 일시적 2주택자가 조정지역내 갈아타기를 시도하는 경우에도 취득세는 중과되지 않습니다. 다만 이런경우에는 종전 주택을 일정기간 내 처분해야 1주택 세율인 1~3%가 적용됩니다. 

임대주택도 다주택자 취득세 중과요건이 적용됩니다. (보유주택수에도 포함) 그렇기 때문에 개인명의 다주택자는 주택구입에도 순서가 있다는 것을 주의하시기 바랍니다.

구분	1주택	2주택	3주택	4주택
조정지역	1~3%	8%	12%	12%
비조정지역	1~3%	1~3%	8	12

 

 

법인 취득세율

위 취득세에 지방교육세와 농어촌특별세는 별도로 부과되며, 법인이 주택을 취득하는 경우에는 주택의 수에 상관없이 12%가 적용됩니다.

 

증여 취득세율

증여의 경우에는 조정대상지역 내 기준시가 3억 이상의 주택을 증여하는 경우 증여 취득세 12%가 적용됩니다. 그렇다면, 비조정지역 또는 조정지역 내 기준시가 3억 미만의 주택은 취득세 중과 12%가 적용되지 않는다는 뜻이 됩니다. 

참고로 증여 시 주택수에 따른 증여 취득세는 수증자가 아닌 증여자의 주택 채수에 따라 달라집니다.

 

[한국경제] 15억 집 증여세, 자녀 2명에 쪼개서 넘기면 1억1640만원 절감

다주택자 증여와 관련된 취득세 중과가 걸림돌이다. 다주택자가 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 가족에게 증여할 경우 취득세율을 12% 물리고 있다. 1가구 1주택자의 증여에 따른 취득세율 3.5%와 비교해 세 배 이상의 부담이다.

자녀가 이미 주택을 소유하고 있다면 주택 지분 일부를 주더라도 양도세 및 보유세와 관련된 부담이 늘어날 수 있다는 점도 주의해야 한다. 주택 지분이 50%라고 하더라도 양도세와 종합부동산세 부과 과정에서는 주택 한 채로 간주되기 때문이다.

자녀가 이미 보유하고 있는 주택과 지분 일부를 증여받은 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 향후 매도 시 양도세 중과 대상이 된다. 자녀의 기존 소유 주택과 증여 주택 지분의 가치가 모두 공시가격 기준 6억원 이상이라면 종부세 부담 역시 불어날 수 있다. 비록 주택 일부를 갖고 있더라도 2주택자로 분류되기 때문이다.

 

 

 

취득세 중과제외주택

기준시가 1억 이하 주택

시가표준액 즉 주택 공시가격이 1억원 이하인 주택은 취득세 중과 대상에서 제외하고 있습니다. 표준세율인 1~3%를 적용합니다. 다만 공시가격 1억을 맞추기 위해 지분이나 부속토지만을 취득하여도 전체 주택의 시가표준액을 적용하니 주의가 필요합니다.

[머니투데이] 공시가 1억 주택 '싹쓸이' 법인, 취득세 1%→12% 법안 나왔다

공시가격 1억원 이하 주택을 매수한 법인에 대해 취득세를 중과하는 법안이 발의됐다. 현행 1%의 세율이 최대 12%(3주택)로 12배 올라갈 수도 있다.

지난해 7·10 대책으로 법인의 취득세가 최대 12%까지 강화됐으나 공시가격 1억원 이하는 중과에서 빠져 다주택자와 법인의 집중 매매이 대상이 됐다. 앞으로 법인의 경우 공시가격과 상관없이 매수 주택수에 따라 취득세가 중과될 수 있다.

아울러 법인이 주택을 1년 미만 보유했다가 단타로 매매하면 양도세율이 현행 45%에서 70%로 대폭 상향하는 내용도 발의안에 포함됐다.

 

 

주택건설을 위한 주택

주택건설사업자 등이 주택건설을 위해 취득하는 주택은 취득세 중과에서 제외됩니다. 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자란 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행자, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행자, 주택법에 따른 주택조합(지주택 포함), 주택건설사업자 등이 해당합니다.

단, 취득일로부터 3년이 지나서도 주택을 멸실하지 않으면 취득세를 중과합니다.

 

 

그 외 주택

농어촌 주택, 사업용 노인복지주택, 국가등록 문화재 주택, 가정어린이집, 공사대금으로 취득한 미분양 주택 등

 

 

이번에 종합부동산세로 놀란 분들이 많습니다. 특히 법인은 기본공제 6억원이 적용되지 않아 억대의 종부세를 맞은 분들도 있습니다. 증여 취득세와 부담부증여에 따른 채무, 보증금의 다주택자 양도소득세를 모의계산해서 절절한 명의 분산이 필요해 보입니다.