증여주택 취득세율 중과 기준?

종부세 폭탄으로 부부간 증여, 부모가 자식에게 주택을 증여하는 사례가 많아졌습니다. 그러나 정부에서 다주택자가 주택을 팔지 않고 자녀에게 증여함으로써 부를 대물림 하는 것을 막고자 증여주택의 취득세율을 강화했습니다. (상속 부동산의 취득세율은 제외)

 

관련 세법의 개정에 따라 내용은 변동될 수 있습니다.

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주택을 취득 보유 양도하는 전과정에서 세부담이 높아졌습니다. (출처: 매경이코노미)

 

 

주택 증여시 취득세율

조정대상지역에 있는 주택으로서 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여 취득하면 12%의 취득세율이 적용됩니다. 시가표준액은 주택의 공시가가 되며, 일부 지분이나 주택의 토지만 취득하더라도 전체 주택의 공시가를 적용합니다. 

증여로 인한 무상취득은 개인간의 거래뿐만 아니라 부동산 법인이 개인에게 증여 취득하는 경우에도 포함이 됩니다. 법인간 크로스 증여에도 해당합니다. 

 

 

조정대상지역 내 공시지가 3억 미만을 증여하는 경우 증여공제한도 내에서 증여세는 면제되고 아파트 취득가액은 증여 개시일 전 6개월 후부터 증여일 후 3개월 내 최근 실거래가를 기준으로 합니다. 실거래가 신고기한은 한달 내에만 신고하면 되어서 증여신고 금액과 차이가 발생할 수 있는데 금액차이가 크지 않으면 넘어가지만 금액차기가 크면 세무서에서 정정하고 추과과세를 할 수 있으니 주의해야 합니다.

증여취득세는 수증자가 아니라 증여자의 주택수가 기준이 되는데 1세대 1주택이 아닌 사람이 조정대상지역 내 공시지가 3억 이상의 주택을 증여하는 경우의 증여취득세율은 농특세와 지방세를 제외하고 12%가 됩니다. 

중요한 점은 증여 기준금액이 실거래가로 신고한 증여신고액과 다르게 공시지가가 된다는 점입니다.

만약 조정대상지역 내 3억원 미만 아파트 지분 50%를 배우자에게 증여하는 경우라면 증여세 신고는 가장 최근 실거래가의 50%로 하고 증여세를 납부 또는 면제를 받습니다. 취득세는 해당 물건의 공시지가에 3.8%를 납부하게 됩니다.

 

 

부담부 증여가 유리할까?

부담부증여가 반드시 유리한지는 모의계산을 해봐야하는데 부담부증여를 하는 경우 채무금액 또는 임대보증금에 대해서 증여자가 양도소득세를 납부하게 되기 때문입니다. 

다주택자의 경우 양도세 중과세율로 부담부 증여가 반드시 유리하지는 않습니다. 

 

 

법인 주택 취득세율

부동산 법인의 경우 취득세 12%를 적용합니다. 법인은 개인과 다르게 주택수나 조정대상지역 여부와 상관 없이 무조건 12%의 단일 취득세율을 적용합니다. 단, 법인이 공시지가 1억 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1%의 취득세율이 적용됩니다. 

그러나 수도권 과밀억제권역에서 설립한지 5년이 경과되지 않은 법인은 공시가 1억 이하의 주택을 취득하더라도 12%의 취득세 세율이 적용됩니다.

 

다주택자인 개인이 가족 법인으로 주택을 무상취득하게 할때는 다중택자 양도세 중과와 법인의 취득세 중과로 유리하지 않습니다. 개정된 세법을 보면 어떤 경우에는 법인이 주택을 소유하면 취득세, 종부세, 양도세 모두가 개인보다 불리합니다.

앞으로 부동산 법인은 주택보다 주택 재산세분이 고지되지 않는 주택이 없는 올근생 빌딩이나 상가, 지식산업센터, 주택으로 사용되지 않는 오피스텔, 토지 등을 포트폴리오로 담는것이 낫습니다.

조정대상지역에서 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 자식에게 증여하는 경우에는 취득세 중과에서 제외됩니다. 수증자가 소유한 주택과 무관하고 증여는 주택을 증여하는 증여자의 주택수가 중요합니다. 증여자의 소유주택수에 따라 취득세가 중과되고 오피스텔, 분양권, 입주권도 주택수에 포함합니다.

또한 시가표준액 1억 이하 주택 등 취득세 중과 제외 주택은 증여로 인한 취득세 중과에도 적용되지 않습니다. 다만 주택수에는 포함됩니다.

 

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