자녀명의 아파트 살 때 필요한 서류와 주의할 점

미성년자 자녀명의 아파트 구입과 부동산 증여 사례가 늘고 있습니다. 자녀 힘으로는 영영 집을 못 살것 같은 불안함 때문에 일찍부터 자녀명의 주택을 취득하는 경우도 있고, 주택 양도세 중과로 팔지 못할바엔 자녀한테 증여한다는 부모도 있습니다. 오늘은 현금 증여 후 자녀명의 아파트 구입시 필요한 서류를 알아보겠습니다.

 

미성년자 부동산 살 때 필요한 서류

주택 매매 계약시 필요서류

[거래 당사자]
가족관계증명서(상세), 자녀 기본증명서(상세), 주민등록등본, 부모 신분증과 도장, 자녀도장, 증여과세표준 신고 및 자진납부 계산서(증여신고 서류) 또는 자금출처 증빙 서류

[공인중개사]
부동산 매매계약서(원본), 법정대리인 동의서

 

위 서류들은 매매계약부터 임대차계약까지 모두 사용되므로 서류를 여유있게 발급해서 보관하는 것이 편리합니다. 모든 증빙서류는 주민번호 13자리가 확인되어야 하며 3개월내 발급한 서류만 유효합니다.

• 가족관계증명서는 법정대리인인을 확인하는 용도로 사용합니다.
• 기본증명서 상세본은 자녀기준으로 발급합니다. 자녀의 신분증 역할을 하므로 반드시 상세본으로 발급합니다.
• 주민등록등본과 가족관계 증명서 상세본은 다주택자 확인용입니다. 다주택자는 공시지가와 보유 주택수에 따라 취득세가 중과됩니다.
• 증여 증빙서류인 증여과세표준 신고 및 자진납부 계산서는 국세청 손 택스 앱에서 캡처가 가능하며 일부 정보에 대해서 **으로 표시되는 것은 크게 신경쓰지 않아도 됩니다. 국세청 직원 상단에 관리번호로 조회가 가능하기 때문입니다.
• 매매계약서와 법정대리인확인서는 공인중개사가 준비합니다.

 

자녀명의로 아파트를 구입하는 부모가 늘고 있다.

 

 

주택 매매 잔금시 필요서류

[거래 당사자]
부동산매매계약서(원본), 주민등록등본, 가족관계증명서(상세), 자녀 기본증명서(상세), 부모 신분증 및 도장, 자녀 도장

[공인중개사]
부동산 실거래 신고필증

 

주택매매 잔금시 제출하는 서류는 부동산 등기를 위해 사용됩니다. 셀프 등기를 하면 위 서류를 준비하면 되고, 법무사가 등기를 대행 한다면 잔금 2~3일전 법무사에게 구비서류를 다시 한번 확인합니다.

잔금 당일에는 매수자, 매도자, 임차인, 법무사, 공인중개사가 공인중개사무소에 모여서 잔금을 치뤄 정신이 없기 때문에 서류를 꼼꼼히 확인해서 준비하는 것이 좋습니다.

주택 매매 계약서와 주소지가 다른 경우는 주민등록초본을 추가로 준비합니다.

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주택 임대차 거래시 필요서류

[거래 당사자]
부동산 매매계약서 원본, 주민등록등본, 가족관계증명서(상세), 부모 신분증 및 도장, 자녀 도장

 

임차인이 전세자금대출을 받는다면 위 서류를 2부씩 준비하도록 합니다. 임차인에게 2부를 전달하여 1부는 임차인이 보관하고 1부는 임차인이 대출받을 은행에 임차인이 대출서류를 작성할 때 제출합니다.

공인중개사는 매매계약시 제출한 원본을 보관하고 있어 추가 제출은 불필요합니다.

 

2021년 6월 1일부터 시행된 주택 임대차 신고 방법은 아래 글을 보고 하시면 됩니다.

주택 임대차 계약 후 30일 이내에 관할 주민센터의 통합민원창구를 방문하여 신고하거나 국토교통부의 부동산 거래 관리시스템에서 온라인 신고가 가능합니다. 임대차 신고를 하면 확정일자는 자동 발급됩니다.

• 부동산거래관리시스템 임대차 신고 후기

 

 

 

미성년자 부동산 거래시 주의할 점 3가지

자금조달계획서 및 취득세 중과

부동산 자금출처에 대한 금융당국의 조사가 강화되었으므로 미성년자의 부동산 구입자금의 출처가 명확해야 합니다. 현재는 부동산 매매계약시 자금조달계획서를 반드시 작성하게 되어있습니다.

개인적으로 자녀명의 증권계좌에서 주식에 투자하거나 자녀명의로 아파트를 매수할때는 실물증여보다는 현금 증여 후 자녀명의로 주식, 부동산을 매수하는 것을 선호합니다.

주식증여는 증여세 신고가 번거롭고 부동산증여는 취득세를 두번 내야하기 때문입니다. 특히 요즘같이 다주택자의 취득세가 중과되면 취득세를 8~12%까지 내야 합니다.

 

다주택자 취득세 중과 세율

구분		조정	비조정
개인	1주택	주택가액에 따라 1~3%
	2주택	8%	1~3%
	3주택	12%	8%
	4주택 이상	12%	12%
법인		12%

 

[미성년자 자녀 현금증여 후 부동산 취득 단계]

미성년자 자녀 현금증여 → 손택스 증여세 신고납부 → 부동산 매매시 자금조달계획서 작성 → 증여과세표준신고 및 자진납부계산서 제출 (국세청 증빙서류)

 

증여세 신고 방법은 아래 글을 보고 하면 됩니다.

휴대폰에으로 증여세 신고를 하므로 10분이면 합니다. 자녀명의 은행 앱에서 증여세를 납부하는 방법은 (2)번글 하단에 있습니다.

• (1) 미성년자 증여세 신고 - 최초 증여, 기존 증여액이 1000만원 이하인 경우
• (2) 추가증여 신고 방법 - 기존 증여액이 합산 1000만원 이상인 경우

 

또한 공인중개사는 매매계약 단계에서 한번만 신고하면 되기 때문에 계약시점부터 잔금까지 자금출처 증빙서류를 변경하게 되면 공인중개사에 따라 적극 협조하지 않을 수 있습니다. (귀찮거든요.)

따라서 아파트 매매 계약단계에서 미성년자 자녀의 자금출처에 대한 계획과 구비서류를 완벽하게 정리해서 공인중개사에게 전달하는 것이 좋습니다.

 

 

부동산 거래는 보수적으로!

미성년자의 부동산 계약에는 보호자인 부모의 확인이 필요합니다. 계약시 법정대리인의 동행 여부와 계약 동의 확인서류가 첨부되어야 합니다.

부모의 동의와 동행이 없는데도 중개사가 서두른다면 확실해질 때까지 계약을 잠시 미루는 것이 좋습니다. 부동산 거래를 할 때는 최대한 보수적으로 하는 것이 사고예방에 좋습니다.

 

은행 1일 이체한도 제한

미성년자 자녀는 은행 1일 이체한도가 100만 원으로 제한되어있습니다.

콜센터, 은행창구를 통해 한도상향을 요청해도 처리가 불가하고, 은행에 방문해서 이체를 요청해도 100만원 이상은 이체가 불가합니다. 

따라서 자녀명의 계좌에서 현금을 이체해야 한다면 매일 100만원씩 법정대리인인 부모계좌로 이체 한 후, 부동산 계약시 법정대리인이 이체하도록 합니다.

 

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미성년자 부동산 계약시 주의사항과 필요서류에 대해서 알아 봤습니다. 이번 부동산 상승장은 부의 격차를 더욱 벌려 놓았습니다. 유주택자와 무주택자, 신축 아파트를 소유한 사람과 구축을 소유한 사람, 1주택자와 다주택자, 강남 아파트 보유자와 비강남 아파트 보유자, 어떤 선택을 했는지에 따라 부의 양극화는 진행 되었습니다. 이를 겪은 베이비부머의 자녀들이 미성년자 자녀명의로 아파트를 매수하는 현실은 어쩌면 당연한지 모릅니다. 자녀가 성인이 되면 미성년자 시절에 어떤 아파트를 보유했는지에 따라 초양극화를 경험하지 않을까요? 그때 서울 아파트 평균 가격은 얼마가 될까요? (2021년 현재 서울아파트 평균 가격은 10억, 강남아파트 평균 가격은 20억입니다.)